Процесс покупки недвижимости в Таиланде не сильно отличается от привычного россиянам. Однако небольшая разница есть: здесь по-другому устроены права на землю, иначе работает регистрация сделки, а порядок оплаты зависит от формы собственности. Эти особенности важно знать заранее, чтобы не зависнуть на вопросах, которые легко решить в самом начале: во фрихолд можно войти только при переводе денег из-за границы, виллы почти всегда оформляют через лизхолд на землю, а сделки регистрируются только в Земельном департаменте.
Выбор локации и формата собственности
Первый шаг – определить, какой тип недвижимости вы рассматриваете. В Таиланде форма владения зависит от объекта: квартиры чаще всего покупают во фрихолд, а виллы оформляют через лизхолд (долгосрочную аренду) на землю. Это определяет стоимость, порядок оформления и комплект документов.
Кондоминиумы доступны иностранцам в формате фрихолда, если в проекте есть свободная квота. При отсутствии квоты квартира оформляется в лизхолд. Виллы почти всегда продаются по модели лизхолда, потому что земля под ними не может принадлежать иностранцу напрямую: в собственность регистрируется только строение, а участок передается в долгосрочную аренду.
Как проходит поиск и проверка объекта
У большинства иностранных покупателей подбор идет через агентство. Это нормально: участие агента оплачивает застройщик, поэтому расходы покупающей стороны не увеличиваются. Важно сосредоточиться на фактах: статус земли (Chanote), разрешение на строительство, наличие отельной лицензии (если интересна посуточная аренда), репутация девелопера.
На первичном рынке проверяют сам договор. На вторичном – и объект, и собственника, и историю участка. Юрист подключается по желанию, но при сделках с виллами участие специалиста всегда оправдано.
Резервирование объекта
Когда объект выбран, стороны подписывают предварительный договор. Он нужен, чтобы зафиксировать стоимость квартиры или виллы. Задаток составляет около 1% от стоимости недвижимости – чаще всего он невозвратный. Это еще не оформление сделки, а бронь, которая необходима для закрепления условий, и чтобы продавец не предлагал объект другим покупателям. Это особенно важно, если вы собираетесь купить высоколиквидную недвижимость.
Что происходит после
Составление и подписание договора
Через неделю-две после внесения задатка покупатель получает проект основного договора. Для новостроек документы подготавливает девелопер. Для вторичного рынка – агентство или юрист. В договор включают сведения о недвижимости, порядок оплаты, условия передачи объекта, распределение расходов и санкции за нарушение договоренностей. К нему прилагают паспорта сторон и документы на недвижимость.
Оплата
Порядок расчетов зависит от типа жилья.
Новостройки
Оплата перечисляется на счет девелопера. Перевод возможен из зарубежного банка, если счет принадлежит покупателю. Допускается оплата со счета юридического лица, где покупатель является учредителем. Некоторые компании принимают наличные и платежи после конвертации криптовалюты.
Вторичный рынок
Обычно требуется открыть счет в местном банке и перевести деньги из-за границы. На регистрации покупатель передает продавцу банковский чек. Если объект оформляется во фрихолд, перевод должен прийти из-за рубежа – банк выдает справку FET. Для лизхолда источник перевода значения не имеет.
Регистрация сделки
Все сделки проходят через Земельный департамент. Документы оформляются на тайском языке, поэтому иностранные покупатели действуют через представителя – сотрудника девелопера или юриста. После регистрации выдают комплект документов, который включает договор купли-продажи, титул на объект (chanote или Unit Title Deed) и домовую книгу.
