При покупке квартиры в новостройке важно учитывать не только локацию и планировку. Главный фактор – насколько надежен девелопер и действительно ли объект завершат в оговоренный срок. Расскажем, на что обратить внимание, чтобы покупка недвижимости в Таиланде не стала рискованной.
Проверка юридического статуса девелопера
Первый шаг – убедиться, что компания зарегистрирована в Департаменте развития бизнеса Таиланда (DBD) и имеет право вести строительную деятельность. Это подтверждается:
- регистрационными документами;
- справкой DBD о регистрации компании (аналог выписки);
- лицензией или документами, подтверждающими право на строительство в рамках конкретного проекта.
Такая проверка помогает понять, что девелопер ведет деятельность официально, имеет право строить и заключать договоры с покупателями.
Право на землю
Проект может быть новым, привлекательным и хорошо рекламируемым, но без подтвержденного права на участок строительство на нем невозможно, поэтому необходимо запросить:
- документы, подтверждающие право собственности;
- договор долгосрочной аренды, если проект строится на праве лизхолда;
- справки об отсутствии арестов, сервитутов, долгов по налогам.
В Таиланде подобным документом выступает Chanote – титул на землю.
Разрешение на строительство
Это документы, которые подтверждают соблюдение требований градостроительных и строительных норм: этажности, плотности, расстояния до соседних участков, инженерных параметров. Помните, нужно проверить, что:
- разрешение действительно и выдано на конкретный проект;
- все параметры соответствуют заявленным в рекламных материалах;
- есть согласования с муниципалитетом и профильными ведомствами.
Для многих зарубежных проектов, особенно в курортных зонах, дополнительно требуется экологическое согласование (EIA). Без него стройку могут приостановить или не принять дом в эксплуатацию.
Финансовая устойчивость девелопера
Строительство требует ресурсов. Чем стабильнее финансовое положение компании, тем выше вероятность, что объект завершат вовремя. Попросите девелопера предоставить отчетность о доходах и расходах и данные о размере уставного капитала. Для регионов с активным строительством, например, Пхукета, показатель капитала от определенной суммы (например, 50 млн бат для локальных компаний) можно рассматривать как достаточный уровень надежности.
Репутация и готовые проекты
Реализованные объекты – лучший индикатор качества и дисциплины девелопера, поэтому стоит изучить портфолио, реальные сроки сдачи уже построенного жилья (сравните их с планируемыми), а также отзывы покупателей и состояние зданий через 1-2 года после ввода.
Соответствие строящегося объекта документации
Даже при наличии разрешений важно убедиться, что фактические работы соответствуют проекту. И если вы находитесь в Таиланде, можно подъехать на строительную площадку, а при покупке онлайн нужно проверить фото и видео со стройплощадки.
Когда документы проверены, остается главный инструмент покупателя – договор. Его содержание определяет права сторон, сроки и обязательства.
В договоре должны быть прописаны:
- стоимость объекта;
- график платежей;
- срок передачи собственности;
- порядок действий при задержке;
- условия возврата средств;
- гарантия на строительство.
Даже после сдачи дома у девелопера должны быть документы на эксплуатацию. Они подтверждают, что здание можно вводить в оборот и продавать в собственность. Сюда входит, например, разрешение на ввод в эксплуатацию.
Если при выборе проекта вы видите цену, которая заметно ниже рынка без понятных причин, не получаете полноценный договор, перевод которого вам будет понятен, слышите обещания высокой доходности без логичного объяснения ее получения, сталкиваетесь с отказом показать разрешения до внесения депозита или выясняете, что у девелопера короткая история без завершенных проектов, – это сигналы остановиться и перепроверить. Такие признаки не всегда означают проблему, но требуют осторожности.
